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      北京楼市复苏 开发商加速清盘限竞房

      来源:经济观察报   作者:   时间:2019-04-08  

      2018年四季度以来,全国楼市开始逐步进行下行通道。此后部分城市逐步对原有限价、限贷和按揭贷款利率做出调整。3月下旬,包括北京在内的一二线城市楼市开始出现复苏迹象。  

      3月31日下午3时左右,一场名为“开心麻花”的喜剧表演,在北京石景山卓越万科翡翠山晓的售楼处举行。在台下坐着的观众,是这个限竞房项目开盘半年以来,成功签约的100多位业主。  

      积累这百名业主并不容易。北京市住建委信息显示,卓越万科翡翠山晓项目,2018年10月1日取得预售许可证,一期批准销售套数为968套,截至目前签约275套,去化率为28.4%。  

      卓越万科翡翠山晓一位销售人员介绍,在刚刚过去的3月,该项目销售达5.5亿元。3月30日,万科另一个限竞房项目翡翠云图的销售人员告诉经济观察报,3月19日开盘当天,该项目一期洋房产品就已售罄,并完成了全部签约。  

      2018年四季度以来,全国楼市开始逐步进行下行通道。此后部分城市逐步对原有限价、限贷和按揭贷款利率做出调整。3月下旬,包括北京在内的一二线城市楼市开始出现复苏迹象。  

      成交渐好  

      中原地产研究中心统计数据显示,截至2019年3月初,北京累计入市的限竞房合计41个项目,提供的住宅套数为2.65万套,截止目前网签率仅25%左右。  

      远洋五里春秋项目位于石景山五里坨,目前在售为90平方米的三居和132平方米的四居两种户型,单价为4.8万元/平方米—5.1万元/平方米。  

      时值中午,仍有不少购房者涌进售楼处看房。“我是从海淀区过来的,计划把之前的‘老破小’卖掉,在这里买一套,虽然离市中心较远,但是住着舒服。”一位购房者对记者说,他年前还一直在观望市场,现在觉得是时候出手了。  

      项目的一位置业顾问透露,从去年四季度以来,成交量一直较差。“主要是因为限购。”她表示,项目2018年10月份开盘,正好赶上市场下行,很多首套房的购买者手头资金不充足,筹措资金周期较长;对于二套的购房者来说,首付需要交纳80%首付,一次几百万元的投入让很多购房者望而却步。  

      五里坨附近另一个限竞房项目绿城西府海棠,正在销售90平方米的三居和135平方米的四居。一期项目所剩房源不多,已经开始销售第二期。“项目3月份后成交量有所回暖,给我们增加了不少信心。”一位销售人员表示。  

      根据中原地产研究中心的统计数据,2019年3月北京新建商品住宅成交额达到165.6亿元,环比增加100%,同比增加210%。3月份最后一周,北京新房网签量为3045套,为3月第一周的四倍。  

      二手房方面,3月份最后一周北京二手房网签量为4444套,3月份第一周网签量只有3095套,复苏迹象较为明显。不过,从同比角度来看,增幅并不明显,部分周成交量少于2018年同期水平。  

      加速去化  

      在房地产市场有所回暖的情况下,开发商也主动加快项目去化。  

      卓越万科翡翠山晓项目一共分为三期,限定的销售均价为5.2万元/平方米,最高销售单价不得超过5.46万元/平方米。目前在售的一期均价为5万元/平方米,低于平均备案价格。  

      项目销售人员表示,虽然一期项目售价低于限价,但二期销售均价为5.2万元/平方米,三期售价为5.4万元/平方米,整体销售价格并没有低于备案价。通过这一策略,项目前期以低价吸引购房者。  

      该销售坦言降价销售属无奈之举,“我经常参加项目财务测算会议,发现项目不仅难以盈利,甚至还可能会亏损。”  

      上述销售表示,该项目是万科进入石景山区的首个项目,总货值约180亿元,其中拿地成本占比70%,尽快回款是整个营销部门正在努力的方向。  

      虽然平均售价低于备案价,而且项目实际销售中还有一定折扣。上述销售人员用7号楼4层一套88.48平方米户型计算了优惠折扣。该套房总价为458.58万元,购房者可以参加7万抵15万元的活动;在签订合同后,7天内缴纳首付的20%—40%,可以再享受1%的优惠。最终成交价为445.99万元。  

      翡翠山晓项目的一位杨姓业主表示,他购入14栋第1单元2层201号,建筑面积为88.91平方米,成交价为412.9万元,按照套比上述房源每平方米便宜4634元。  

      中国房地产协会秘书长顾云昌对经济观察报记者表示,政府对限竞房的价格只限制了最高售价,在此之下,开发商可以根据市场的实际情况调整价格。限竞房本身的利润不多,赶上最近北京的房产市场迎来回暖,市场是最敏感的,很多房地产商就趁这一段时间,加快项目回款的速度,以求缩短去化周期,但同时利润也就更少了。


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